Le lotissement

Qu’est-ce qu’un lotissement ?
Comment se fait le lotissement d’une zone ?
 
Le lotissement

Le lotissement est la division et l’aménagement d’une zone, d’un terrain afin de créer des parcelles à bâtir. Lotir, c’est morceler une zone, un terrain en plusieurs parcelles ; c’est y créer des voies, des équipements tels que les canalisations, un réseau électrique, un réseau de télécommunication, un réseau d’eau potable etc, et des infrastructures de base (écoles, centres de santé etc.)
 
Le lotissement a pour but de viabiliser, de rendre habitable une zone, un terrain. Le lotissement a pour but d’urbaniser.

Le remembrement urbain

En principe, on lotit une zone, un terrain non encore occupé. Le lotissement concerne les zones, les terrains où il n’y a pas encore de constructions. C’est après le lotissement que les parcelles qui en sont issues peuvent être construites et habitées.
 
Malheureusement au Bénin, les populations s’installent d’abord dans une zone. Et, c’est ensuite, que cette zone fait l’objet d’un lotissement. Le lotissement réalisé dans ces conditions est appelé remembrement urbain. Le remembrement urbain est donc le lotissement d’une zone déjà habitée.

Les lotissements ou les remembrements urbains sont prioritairement réalisés dans les zones couvertes par un document d’urbanisme approuvé. Il peut s’agir d’un plan directeur d’urbanisme ou d’un plan d’aménagement. Parfois, un certificat d’urbanisme peut permettre de faire un lotissement.
 
La procédure de lotissement

Pour faire le lotissement d’une zone ou d’un terrain, une demande de lotissement doit être adressée au maire de la commune de la zone ou du terrain à lotir. L’initiative du lotissement appartient aux populations. Ce sont elles qui doivent introduire la demande. L’initiative du lotissement appartient aussi au propriétaire du terrain à lotir. Celui-ci doit disposer du certificat de propriété foncière. L’initiative du lotissement appartient aussi au maire en ce qui concerne les propriétés privées de la commune.
 
Mais on remarque généralement que ce sont les mairies à travers des comités de lotissement qu’elles mettent en place qui prennent l’initiative des lotissements s’agissant de terrains qui ne leur appartiennent pas.
 
Lorsque le maire a délivré une autorisation de lotissement après avis des commissions techniques compétentes, la zone ou le terrain concerné par le lotissement est immatriculée. Il y a ensuite la polygonisation, la sectorisation, les travaux d’état des lieux et le plan parcellaire.
 
Une association d’intérêt foncier est créée pour le suivi des opérations de lotissement. Ces opérations sont réalisées par les cabinets de géomètres-experts.

Le coefficient de réduction 
 
Les opérations de lotissement comprennent plusieurs étapes et se terminent par le recasement. Lors du recasement, Les présumés propriétaires de parcelles constatent une diminution de la surface de leur parcelle. Il est en effet appliqué à chaque parcelle précédemment détenue, un coefficient de réduction. Le coefficient de réduction est la proportion dans laquelle chaque propriétaire de parcelle doit contribuer sur son bien à la constitution des réserves foncières pour la réalisation d’infrastructures collectives.
 
 Plaidoyer pour un code de l'urbanisme
 
Les opérations de lotissement/remembrement génèrent beaucoup de contestations et de conflits en raison des intérêts patrimoniaux importants en jeu mais aussi en raison de la grande méconnaissance des textes. L’actualité nationale de décembre 2023 ne nous a-t-elle pas révélé l’annulation de plus de 600 opérations de lotissement !
 
Il est plus que difficile de trouver les textes régissant le domaine de l’urbanisme et aussi de la construction dans notre pays. Il n’existe pas de code de l’urbanisme, ni de code de la construction. Le gouvernement a introduit à l’adoption à l’Assemblée nationale un projet de code de l’urbanisme. Nous appelons de tous nos vœux son examen et son adoption. Ceci contribuera à réduire un peu plus l’insécurité foncière. 

Dédji KOUNDE
Avocat