L'autorisation du bailleur pour les constructions réalisées par le locataire

​Jugement n°012/2024/CJ2/S2/TCC du 22 février 2024
 
« Le preneur n’a pas droit au remboursement des constructeurs et aménagements qu’il a réalisés dans les locaux sans l’autorisation préalable du bailleur ».
 
Un bailleur a assigné en résiliation de bail et en expulsion un preneur devant le tribunal de commerce de Cotonou. Quelques jours après l’assignation du bailleur, c’est le locataire lui-même qui a aussi assigné ce dernier pour demander l’annulation d’un engagement pris au commissariat de quitter les lieux. Le locataire a demandé en outre la cessation de troubles sous astreintes.
 
A l’audience, les procédures sont jointes. Le bailleur explique avoir conclu deux baux de nature différente : l’un à usage professionnel et l’autre à usage d’habitation. Le bailleur indique que le locataire a érigé sur le terrain donné à bail à usage professionnel, avec son accord signé, une construction qui lui servirait d’atelier de soudure. Il précise qu’il lui a permis de ce fait de ne pas verser le loyer jusqu’à la hauteur des sommes investies mais que le délai durant lequel le loyer ne devrait pas être versé est arrivé à terme sans toutefois que le locataire ait repris le paiement des loyers Il ajoute que le locataire a érigé de nouvelles constructions sur le terrain sans son accord préalable. Le bailleur ajoute que le locataire a également cessé de payer les factures d’électricité et qu’en, dépit des mises en demeure, le locataire n’a pas régularisé sa situation.
 
Mais le locataire se défend en sollicitant une expertise pour évaluer les nouvelles construction réalisées à prendre en compte en contrepartie des loyers dus. Il demande en outre que le document par lequel il s’est engagé au commissariat à quitter les lieux soit déclaré nul. Il demande enfin que le bailleur soit condamné à cesser sous astreintes les troubles résultant des procédures engagées.
 
Le tribunal de commerce de Cotonou a rejeté la demande d’expertise du locataire aux motifs que les pièces versées au dossier ainsi que l’instruction à la barre sont suffisantes à l’éclairer. Le tribunal a également refusé d’annuler l’engagement pris au commissariat, qui selon lui, n’a pas été pris sous pression, ni contrainte. Le tribunal a souligné que « la saisine d’une juridiction ou d’une unité de police aux fins d’obtenir la reconnaissance, la protection ou la sanction de son droit ou encore le fait de soumettre sa prétention à un juge afin que celui-ci la dise bien ou mal fondé n’est pas constitutif de troubles »
 
Le tribunal a retenu en se fondant sur les articles 115 et 131 de l’Acte uniforme relatif au droit commercial général, que le preneur n’a pas droit au remboursement des constructions que le locataire a réalisées sans l’autorisation préalable du bailleur. Il en a déduit que les réalisations nouvelles réalisées par le locataire ne peuvent justifier le non-paiement des loyers.
 
Le tribunal a enfin constaté la résiliation du bail et a ordonné l’expulsion du locataire.
 

Jugement n°012/2024/CJ2/S2/TCC du 22 février 2024
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