L'importance du titre foncier au Bénin

Le titre foncier est le seul document au Bénin qui prouve qu’une personne est propriétaire d’un bien foncier. En dehors de ce document, tous les autres documents (convention de vente affirmée, attestation de recasement, permis d’habiter, avis d’imposition etc.) ne servent qu’à faire penser qu’une personne est propriétaire. Or, ce qui est pensé peut ne pas être ce qui est. Les autres documents en dehors du titre foncier font présumer de la propriété. Ce sont des documents présomptifs de propriété et non pas des titres de propriété. Ce qui veut dire qu’en ne possédant pas un titre foncier sur votre bien, votre droit de propriété peut être contesté. Un autre qui se prétend être propriétaire du bien peut revendiquer votre bien et avoir raison. Sans titre foncier, l’on est donc pas en sécurité en ce qui concerne son bien immobilier. En possédant un titre foncier, votre droit de propriété est incontestable. Le titre foncier est donc très important. Il sert à prouver son droit de propriété.

 L’article 145 du code foncier et domanial précise que le titre foncier est définitif et inattaquable. Le titre foncier est définitif et inattaquable car il résulte d’une procédure contradictoire, au bout de laquelle, les droits du propriétaires sont confirmés. Le titre foncier, c’est donc la sécurité garantie.

 Aux termes de l’article 17 du code foncier et domanial, il n’est plus possible de vendre un terrain sans titre foncier. La loi accorde une tolérance en permettant au vendeur ayant engagé la procédure d’obtention du titre foncier de vendre son bien muni d’un certificat d’appartenance. Le certificat d’appartenance a une validité d’un an non renouvelable.
Selon les informations données par l’Agence nationale du domaine et du foncier (ANDF), il est possible d’obtenir un certificat d’appartenance au bout de 10 jours et un titre foncier au bout de 120 jours.

Pour obtenir un titre foncier, il faut fournir à l’ANDF ou dans l’un des Bureaux Communaux du Domaine et du Foncier les pièces suivantes : 
- une fiche de demande de confirmation de droit (la demande ‘un titre foncier est en réalité une demande de confirmation de son droit de propriété)
- une copie de la pièce d’identité du demandeur
- le plan ou la levée topographique
- l’acte justificatif de présomption de droit de propriété. Cet acte peut être l’attestation de détention coutumière, les avis d’imposition des trois dernières années (être à jour du paiement de l’impôt), l’attestation de recasement pour les zones loties, le certificat administratif, le certificat foncier rural, le certificat foncier rural, le certificat d’inscription ou une décision de justice.
- la preuve de transaction, par exemple une convention de vente enregistrée, un acte de donation, un acte d’échange etc.
​
Il faut préciser que le titre foncier a un coût. Les frais d’établissement du titre sont calculés en fonction de la superficie du terrain auxquels, il faut ajouter les frais de bornage contradictoire. Il faut prévoir à minima 300.000 francs.
Textes de référence: art. 4 - art. 17 - art. 145 - art. 146 - art. 147 du code foncier et domanial.
Dédji KOUNDE
Avocat